Le leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000 fissano le condizioni che l’abitazione deve possedere per ottenere lo sconto fiscale per acquisto prima casa che sono le seguenti:
- non deve essere di lusso (i requisiti sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale 2 agosto 1969);
- deve essere situata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui lavora;
- se l'acquirente è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
- può essere ovunque in Italia se l'acquirente è emigrato all'estero.
Bonus fiscale: A partire dal I° gennaio 1999 per coloro che entro un anno dalla vendita della precedente casa ne compra un’altra da adibire ad abitazione principale ha diritto ad un credito pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto. La legge 168/82 “ Formica “ stabilisce che chiunque ha acquistato l’abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 usufruendo delle agevolazioni prima casa e la vende per comprare un’altra, ha diritto allo sconto fiscale, mentre né è escluso chi ha acquistato prima del 23 maggio 1993 da un’impresa o società immobiliare pagando l’IVA del 4%, in quanto l’aliquota non era agevolata ma ordinaria.
La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un' impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. Nel momento del suddetto atto la parte acquirente dovrà sostenere la spesa per l’imposta di registro o I.V.A..
La parte acquirente deve dichiarare nell'atto di compravendita:
- di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare; in caso di mancato trasferimento della residenza (equiparato a dichiarazione mendace), l'acquirente decade dalle agevolazioni con conseguente applicazione di sanzioni;
- di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da comprare;
- di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
Per fruire del regime fiscale agevolato non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale, intesa come quella nella quale il contribuente dimora abitualmente. Nel caso in cui la vendita della prima abitazione avvenga dopo i 5 anni dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della compravendita.
I Nuovi beneficiari della circolare 19/2001:
- Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
- Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
- Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
- Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
- Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
- Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
- Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
- Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione. Se chi vende l'immobile è un privato, si applica l'imposta di registro del 3% (era del 4% fino al 31 dicembre 1999) sul valore dichiarato, oltre alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168,00 ciascuna.
